Équipementspécialisédétenuparunorganismeparapublicsousdroitréel

Situation

Un organisme parapublic détient un droit réel de longue durée sur un équipement spécialisé récent de plusieurs milliers de mètres carrés, construit pour ses besoins propres, en première couronne parisienne. L'équipement n'a pas d'équivalent sur le marché et son usage est difficilement transposable.

Question

Que vaut le droit réel, et cette valeur peut-elle être mobilisée : apport, garantie, cession partielle, ou simple inscription au bilan ?

Analyse

Aucune transaction comparable. La valeur est établie par le coût de remplacement déprécié : coût de reconstruction à neuf d'un équipement rendant le même service, dépréciation physique, fonctionnelle et économique, valeur du droit sur le foncier sur la durée résiduelle.

La lecture stratégique porte ensuite sur ce que cette valeur permet : capacité d'endettement, conditions d'une éventuelle cession du droit à un opérateur, effet sur les comptes de l'organisme, contraintes du titre constitutif du droit réel sur toute mobilisation.

Décision

Inscription de la valeur au bilan, cadrage des conditions dans lesquelles le droit peut être donné en garantie, exclusion de la cession compte tenu des clauses du titre et de l'absence de marché.

Effet

L'organisme dispose d'une valeur opposable et d'une lecture claire de ce qu'il peut et ne peut pas faire de son actif principal. La question du refinancement est instruite sur une base chiffrée et non sur une estimation de coût historique.