Uneméthode,unerègle

L'expertise en évaluation répond à une question : combien. Elle est encadrée, normée, opposable, et s'arrête au chiffre. Le conseil stratégique commence là : que faire de cet actif qui vaut ce chiffre. Les deux métiers sont distincts et doivent le rester. Cette page décrit comment Capstone travaille et la règle qui garantit cette séparation.

Règle de conflit d'intérêts

Le dirigeant de Capstone Strategies est également dirigeant de Frerault Expertises, cabinet d'expertise en évaluation immobilière. Un expert qui conseille et un conseil qui expertise, sur le même actif, pour des parties différentes, c'est un conflit. La règle suivante s'applique à toutes les missions.

• Capstone Strategies n'intervient pas sur un actif que Frerault Expertises a expertisé pour un tiers au cours des douze mois précédents.
• Frerault Expertises n'expertise pas pour un tiers un actif sur lequel Capstone Strategies conseille.
• Lorsque le client est le même, les deux missions font l'objet de contrats distincts et le rapport d'expertise mentionne l'existence de la mission de conseil.
• La valeur qui fonde une recommandation vient toujours d'une expertise distincte ou d'une méthode explicitée dans le rapport.
• Tout conflit identifié en cours de mission est déclaré au client par écrit.

Capstone Strategies ne perçoit aucune commission, aucun apport d'affaires, aucune rémunération de la contrepartie, des intermédiaires ou des financeurs, et aucune rémunération au succès. Sa seule source de revenu est le client.

Le coût de portage complet

Le coût d'un actif immobilier n'est pas sa taxe foncière plus ses charges. Le coût de portage complet est calculé actif par actif et comprend cinq postes : les charges non récupérables et la taxe foncière ; les travaux à prévoir sur dix ans, lissés ; la vacance et le risque locatif ; la fiscalité au prorata de chaque actif, impôt sur la fortune immobilière compris ; et le coût d'opportunité du capital immobilisé, c'est-à-dire ce que la valeur de l'actif rapporterait placée ailleurs à risque comparable.

Rapporté à la valeur de l'actif et comparé à ce qu'il rapporte, ce coût donne le rendement net réel de la détention. Sur la plupart des portefeuilles, une partie des actifs présente un rendement net réel inférieur à 1 %. Ce sont rarement ceux dont on parle.

Une valeur, pour qui

Une valeur n'existe pas dans l'absolu. Elle existe pour un acquéreur donné dans une situation donnée. Valeur libre pour celui qui dispose de l'actif à l'acte. Valeur occupée pour celui qui reprend un bail, un occupant et un risque. Valeur d'usage pour celui qui utilise l'actif et ne le vendra pas. Valeur de remplacement pour un actif sans marché. La plupart des mauvaises décisions viennent d'une confusion entre ces valeurs. La première question du diagnostic n'est pas « combien » mais « pour qui ».

Le diagnostic en dix jours

Jours 1 et 2.Collecte et lecture des pièces : titres, baux, diagnostics, charges, taxes, travaux réalisés et à prévoir, documents d'urbanisme. Visite des actifs principaux.

Jours 3 à 6.Analyse actif par actif. Valeur d'ordre de grandeur, coût annuel de portage complet, contraintes juridiques et urbanistiques, situation locative, potentiel de transformation ou de densification.

Jours 7 et 8.Scénarios. Pour chaque actif, conservation, cession, restructuration, externalisation, densification ou mutualisation, avec l'effet chiffré de chaque option sur la valeur, la trésorerie et le résultat.

Jour 9. Restitution orale, deux heures, avec le décideur et ses conseils.

Jour 10. Remise du rapport.

Ce que le rapport contient

Un tableau d'une page par actif : valeur, coût de portage, rendement net réel, scénario recommandé. Une note de priorisation à six, douze et vingt-quatre mois. Un texte de vingt à trente pages, sans jargon, qui se lit en une heure et se présente en conseil d'administration, en assemblée délibérante ou en conseil de famille. La méthode de chaque valeur est explicitée. Le rapport ne recommande jamais une solution dans laquelle Capstone aurait un intérêt, parce qu'il n'en existe pas.

Les trois missions sont décrites sur la page Offre. Les situations traitées sont présentées sur la page Cas.