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Capstone Strategies intervient uniquement aux honoraires. Aucune commission, aucun mandat de vente, aucun intéressement au financement ni à l'opération. Le montant de chaque mission est arrêté avant son démarrage. Le conseil s'arrête à la décision ; l'exécution reste au client et à ses intermédiaires.
1. Diagnostic stratégique de patrimoine
Question traitée.Ce que vous détenez vaut quoi, ce qu'il vous coûte, ce que vous pouvez en faire.
Pour qui.Une collectivité, un établissement public ou parapublic, une foncière, un groupe familial ou une entreprise qui porte un patrimoine immobilier sans disposer d'une vision consolidée de sa valeur, de son coût de portage et de ses options.
Périmètre.Jusqu'à dix actifs. Au-delà, le diagnostic est cadré sur devis.
Déroulé.Dix jours ouvrés à compter de la remise des pièces. Collecte et lecture des pièces, visite des actifs principaux. Analyse actif par actif : valeur d'ordre de grandeur, coût annuel de portage complet, contraintes juridiques et urbanistiques, situation locative, potentiel de transformation. Scénarios chiffrés pour chaque actif : conservation, cession, restructuration, externalisation, densification, mutualisation. Restitution orale de deux heures avec le décideur et ses conseils, puis remise du rapport.
Livrable.Rapport de vingt à trente pages, tableau de synthèse des actifs avec valeur, coût de portage et scénario recommandé, note de priorisation à six, douze et vingt-quatre mois. Rédigé pour être lu par un exécutif, un conseil d'administration ou une assemblée délibérante.
Ce qui n'est pas inclus.L'expertise en valeur vénale au sens de la Charte de l'Expertise, des normes RICS ou TEGoVA, qui relève d'une mission distincte. La mise en œuvre des scénarios.
Forfait. Prix fixe communiqué sur demande. Pour un acheteur public, le montant se situe sous le seuil en dessous duquel un marché peut être passé sans publicité ni mise en concurrence préalables (article R. 2122-8 du code de la commande publique). Commande sur devis et bon de commande.
2. Schéma directeur et plan d'arbitrage
Question traitée. Quelle est la trajectoire du patrimoine à cinq ans, quels actifs conserver, céder, transformer, acquérir, dans quel ordre et avec quel effet financier.
Pour qui.Un détenteur de portefeuille de plus de dix actifs ou d'un patrimoine dont la gestion engage plusieurs directions : collectivité et ses satellites, établissement de santé, université, bailleur, foncière familiale, direction immobilière d'assureur ou d'entreprise.
Déroulé.Deux à quatre mois selon le nombre d'actifs. Inventaire et diagnostic de l'ensemble du portefeuille, avec visite des actifs représentant au moins 80 % de la valeur. Recensement des besoins d'occupation à cinq ans avec les directions utilisatrices, confrontation au parc existant. Deux à trois trajectoires contrastées, chiffrées en valeur, en trésorerie et en résultat sur cinq ans. Choix d'une trajectoire avec le décideur. Plan d'action daté, actif par actif.
Livrable.Rapport de schéma directeur, fiches par actif, modèle financier sur cinq ans livré dans un format que le client peut faire vivre, présentation destinée à l'organe délibérant ou au conseil. Deux séances de restitution.
Ce qui n'est pas inclus.L'expertise réglementaire des actifs, les études techniques, les études de faisabilité architecturale, commandées séparément sur préconisation de Capstone.
Forfait.Fixé dans la proposition après un entretien de cadrage. Le diagnostic, s'il a été réalisé, en constitue la première phase et son montant est déduit. Le prix ne varie pas en cours de mission.
3. Accompagnement d'une opération
Question traitée.Comment conduire une décision déjà prise, ou en cours de prise, sur un actif ou un ensemble d'actifs : cession en bloc, externalisation et sale and leaseback, restructuration lourde, densification, sortie d'indivision, arbitrage entre conservation et cession, négociation avec un preneur ou un bailleur.
Pour qui.Un décideur qui va traiter avec des intermédiaires, des acquéreurs, des preneurs, des banques ou des promoteurs, et qui veut à ses côtés un conseil qui n'a d'intérêt dans aucune des solutions.
Déroulé. Cadrage : objectif, contraintes, calendrier, parties en présence, valeur de référence et valeur de réserve. Préparation : stratégie de mise en marché ou de négociation, cahier des charges des intermédiaires si le client en mandate, revue des documents remis aux contreparties. Conduite : analyse des offres reçues, comparaison à la valeur de référence, préparation de chaque point de décision. Clôture : revue des actes avant signature sur les points économiques.
Livrable. Note de cadrage, notes de décision à chaque étape, tableau comparatif des offres, note de clôture. Capstone participe aux réunions de négociation aux côtés du client.
Ce qui n'est pas inclus.La rédaction des actes. La recherche d'acquéreurs ou de preneurs. Capstone ne perçoit aucune rémunération de la contrepartie ni des intermédiaires.
Forfait.Fixé dans la proposition, ou au temps passé pour les missions dont la durée ne peut pas être fixée à l'avance. Aucune rémunération au succès, en aucun cas.
Conditions communes : acompte à la commande, solde à la remise du livrable final ; facturation mensuelle pour les missions de plus de deux mois. Aucune commission, aucun apport d'affaires, aucune rémunération au succès. La règle de conflit d'intérêts applicable à toutes les missions est publiée sur la page Méthode.