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Situation

Immeuble parisien de centre-ville en monopropriété, un commerce en rez-de-chaussée et huit logements sur quatre étages. L'ensemble est loué à un preneur unique par bail commercial global de neuf ans, à échéance fin 2028, à un loyer indexé. Le preneur sous-loue le commerce à un exploitant tiers et les logements en meublé, en partie en courte durée, avec changement d'usage autorisé. Il occupe lui-même le duplex du dernier étage.

Question

Le preneur veut racheter l'immeuble. Le bailleur envisage de vendre. À quel prix le preneur doit-il se positionner, et quel argument oppose-t-il à un acquéreur tiers ?

Analyse

La valeur libre de l'immeuble a été établie sur un panel de références de même segment. Pour un acquéreur tiers, l'immeuble est grevé d'un bail global au loyer inférieur au marché des sous-locations, avec un preneur qui n'entend pas partir et un terme à trois ans. L'éviction suppose une indemnité et un contentieux. L'état loué justifie une décote globale de l'ordre de 10 %.

Pour le preneur, cette décote n'existe pas : il récupère la pleine jouissance le jour de l'acte. Son compte de résultat montre par ailleurs que le rachat transforme le loyer en capacité de remboursement.

Décision

Offre du preneur calée sur la valeur en état loué, avec démonstration au bailleur qu'aucun tiers ne paiera la valeur libre tant que le bail court. Le preneur est le seul acquéreur pour qui l'immeuble vaut sa valeur libre, et le seul à pouvoir offrir la valeur occupée sans condition.

Effet

Écart entre la valeur libre et le prix d'acquisition défendable équivalent à plus de dix années de résultat d'exploitation du preneur. Le rachat supprime le loyer et le risque de non-renouvellement à l'échéance du bail.