Portefeuillerésidentieldedétentionfamilialesoumisàl'IFI

Situation

Une douzaine de lots résidentiels détenus en direct par un groupe familial, répartis entre l'ouest parisien et la première couronne, acquis sur trente ans, sans stratégie d'ensemble. Loyers anciens, plusieurs baux en cours depuis plus de dix ans, deux lots vacants en attente de travaux, un lot occupé par un membre de la famille.

Question

Le patrimoine rapporte-t-il ce qu'il coûte, et lequel de ces lots faut-il conserver ?

Analyse

Coût de portage complet calculé lot par lot : charges non récupérables, taxe foncière, travaux à prévoir sur dix ans, fiscalité sur les revenus, impôt sur la fortune immobilière au prorata de la valeur de chaque lot, coût d'opportunité du capital immobilisé.

Sur la douzaine de lots, un tiers présente un rendement net après fiscalité et coût de portage inférieur à 1 %, principalement les petites surfaces louées à des loyers anciens dans des immeubles à charges élevées. Deux lots concentrent l'essentiel du potentiel de revalorisation par travaux. La détention en direct a été comparée à une détention par société, avec chiffrage des droits et de l'effet sur l'assiette de l'impôt.

Décision

Cession de quatre lots à faible rendement, libres ou avec congé pour vente à l'échéance, remploi partiel dans les travaux des deux lots à potentiel, conservation du reste. Mise à l'étude d'un apport en société pour les lots conservés.

Effet

Réduction de l'assiette imposable de l'ordre d'un tiers, hausse du rendement net du portefeuille conservé, calendrier de cession sur dix-huit mois adossé aux échéances de baux. La décision est prise sur des chiffres consolidés, non sur l'attachement à tel ou tel lot.